Indennizzo per disdetta anticipata in caso di vendita di unità di proprietà per piani

Categoria Ipoteche a tasso fisso | Fonte Rapporto annuale 2017/04

Il cliente era proprietario di una casa plurifamiliare comprensiva di cinque appartamenti affittati. Nel 2015 aveva stipulato presso la banca un’ipoteca a tasso fisso per 10 anni. Un anno dopo, aveva rivelato alla banca di voler vendere le cinque unità abitative dopo aver costituito una proprietà per piani. A dire del cliente, nel corso dei colloqui la banca gli avrebbe assicurato che si sarebbe potuto evitare l’indennizzo per disdetta anticipata. Ciononostante, senza prendere previamente contatto con il cliente, la banca gli aveva addebitato l’importo di 30’000 CHF. Egli aveva quindi chiesto alla banca di rinunciare all’indennizzo per disdetta anticipata pari a 30’000 CHF. La banca, dopo aver inizialmente respinto la richiesta del cliente, nell’ambito della procedura di mediazione si è dichiarata disposta a restituirgli l’intero importo.

La casa plurifamiliare di proprietà del cliente, comprensiva di 5 unità abitative, da anni era finanziata grazie ad un’ipoteca della banca. All’inizio del 2015, il cliente aveva stipulato un’ipoteca a tasso fisso, con scadenza di 10 anni. Già l’anno seguente aveva pensato all’eventualità di vendere tutte le unità abitative una volta costituita una proprietà per piani, motivo per cui aveva discusso con la banca le opzioni che gli avrebbero permesso di evitare l’indennizzo per disdetta anticipata dell’ipoteca. A suo dire, la banca gli aveva promesso che in ogni caso avrebbe trovato una soluzione adeguata, sottolineando il fatto che, per quanto possibile, gli acquirenti, avrebbero dovuto rivolgersi a lei per il finanziamento. In considerazione di quanto discusso con la banca, il cliente aveva incaricato un agente immobiliare della vendita degli appartamenti. Il cliente aveva poi rimproverato alla banca di essersi fatta rimborsare l’importo residuo dell’ipoteca direttamente dal notaio, senza informarlo ed addebitandogli un indennizzo per disdetta anticipata di 30’000 CHF, e ciò già dopo la vendita delle prime quattro unità abitative, ovvero prima di averle vendute tutte. All’epoca non era ancora chiaro quanti acquirenti avrebbero in fin dei conti stipulato un finanziamento con la banca. Secondo il cliente, questo modo di fare era dovuto al fatto che, nel vendere le prime unità, la banca aveva svincolato una quota eccessiva dell’importo di copertura della cartella ipotecaria (che inizialmente concerneva tutto l’immobile locato), cosicché non aveva più una copertura sufficiente per l’importo residuo dell’ipoteca. Quanto esposto dal cliente non ha permesso all’Ombudsman di farsi un quadro completo della situazione. In particolare, non era chiaro se e quali promesse fossero state fatte in modo vincolante dalla banca al cliente in merito alla rinuncia all’indennizzo per disdetta anticipata, usualmente concordato contrattualmente. L’Ombudsman ha contattato la banca, avendo essa risposto solo marginalmente alle osservazioni del cliente concernenti l’esecuzione delle singole vendite di cui sopra. Anche la prima presa di posizione della banca è risultata troppo succinta. La banca ha insistito sul fatto che l’indennizzo per disdetta anticipata era stato richiesto poiché l’acquirente dell’ultima unità abitativa si era rivolto a un’altra banca per il finanziamento. Pertanto, l’indennizzo per disdetta anticipata fissato contrattualmente era stato applicato sulla relativa quota ipotecaria, pari a 200’000 CHF. Inoltre, secondo la banca, essa avrebbe informato il cliente nell’ambito dei colloqui preliminari, che l’indennizzo per disdetta anticipata si poteva evitare unicamente nel caso in cui tutti gli acquirenti fossero stati disposti a rivolgersi alla banca per il finanziamento. Pertanto, la prima reazione della banca nei confronti del cliente è stata di chiusura.
Questa posizione e altri punti da chiarire a proposito dei fatti esposti dal cliente hanno indotto l’Ombudsman a rivolgersi nuovamente alla banca. Egli le ha chiesto di prendere posizione in dettaglio sullo svolgimento delle vendite criticate dal cliente, in particolare sull’evoluzione cronologica dell’importo del credito, sui flussi monetari risultanti dalle vendite nonché sugli importi residui dell’ipoteca e della copertura ipotecaria successivi a ciascuna vendita, così come sul conteggio effettuato direttamente con il notaio. A prescindere da queste domande e dagli accordi contrattuali concernenti l’indennizzo per disdetta anticipata, l’Ombudsman era curioso di sapere a quanto ammontava l’importo complessivo totale delle ipoteche stipulate dagli acquirenti presso la banca. Infatti, tenuto conto del fatto che, a dire del cliente, la banca gli aveva promesso che avrebbe trovato delle soluzioni per evitare l’insorgere dell’indennizzo per disdetta anticipata, l’Ombudsman si era chiesto se, a dipendenza dell’ordine di grandezza di tali ipoteche e degli interessi che la banca verosimilmente percepiva dai nuovi debitori, fosse giusto ed equo richiedere al cliente il versamento di un indennizzo per disdetta anticipata.
La banca ha infine risposto all’Ombudsman che questo era conforme al contratto e quindi legittimo. Tuttavia, dopo un riesame della situazione, la banca ha concluso che, da un punto di vista economico, grazie alla totalità dei finanziamenti concessi agli acquirenti e tenuto conto dell’importo dei crediti, delle loro scadenze e tassi d’interesse, non si trovava in una situazione meno favorevole di quella vigente prima della vendita. Pertanto si è detta disposta a rimborsare al cliente l’indennizzo per disdetta anticipata pari a 30’000 CHF. Avendo ottemperato alle pretese del cliente, la banca non è più entrata nel merito delle singole domande vertenti sullo svolgimento delle vendite e sulla ripartizione della cartella ipotecaria, contestati dal cliente. Il cliente ha accettato con riconoscenza.

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